Nulidad de la cláusula de gastos en préstamos hipotecarios: no son sólo abusivos los gastos comprendidos en la STS de 23 de diciembre de 2015 (gastos, efectos y plazos)

Abstract

En este artículo analizaremos la declaración de nulidad efectuada por el TS y por la jurisprudencia menor de las cláusulas de gastos en préstamos hipotecarios. Así pues, analizaremos la declaración de abusividad de los gastos de notaría y registro, gastos procesales y pre-procesales, y repercusión del IAJD - concluyendo que el art. 68 Reglamento ITP y AJD, según el cual el sujeto pasivo del impuesto es el prestatario, es contrario a la CE y a la LITP y AJD, debiendo ser inaplicado por jueces y tribunales (art. 6 LOPJ)-. Asimismo, examinaremos detalladamente la eventual abusividad las cláusulas de gastos de tasación; gastos de gestoría; seguro de hogar; seguros amortización de pagos y de vida; gastos o comisiones por gestión de impago; las comisiones por impago y por devolución; y los gastos de cancelación. En relación con los gastos de tasación, sostendremos con firmeza que se trata de un gasto propio del prestamista pues es requisito para movilizar los préstamos hipotecarios y para acceder a los procedimientos ejecutivos hipotecarios, siendo abusiva su repercusión al consumidor. Finalmente, estudiaremos las consecuencias que deben derivarse de la declaración de nulidad –restitución- y el plazo para el ejercicio de la acción de nulidad y restitución (según nuestro criterio, cinco años desde la publicación de la STS de 23 de diciembre de 2015, estuviera o no extinguido el préstamo hipotecario).

Throughout this article, we will analyze the unfairness declaration of expense terms made by the Spanish Supreme Court and other Spanish courts. Consequently, we will study the unfairness of notary and registry expenses, procedural and pre-procedural expenses, and the transfer of the Stamp Tax to mortgage holders. In relation to the Stamp Tax, we conclude that article 68 of its Regulation contravenes both the Spanish Constitution as well as the Law of the Tax on Transfer Assets and the Stamp Tax, and therefore said article must not be applied by judges and courts (as per article 6 of the Spanish Organic Law on the Judiciary). Additionally, we will carefully examine the possible unfairness of appraisal-cost terms; processing agency expenses; other unfair aspects of homeowners insurance; payment protection insurance, life insurance; default-management charges and commissions; default and return of invoices commissions; and cancelation expenses. In relation to appraisal costs we will firmly assert that they are in fact an expense of the lender given that they constitute a requirement to securitize mortgage loans and to initiate foreclosures; it is for this reason that appraisal-cost terms should be declared unfair. Finally, we study the consequences that should derive from the unfairness declaration—restitution—and the time limits to initiate proceedings claiming nullity and restitution (which is, in our opinion, five years from the publication of the Spanish Supreme Court Sentence of 23 December 2015, even if the loan had already been canceled).